투자 대충대충 하지 마 ●다주택자는 오피스텔

안녕하세요 해안선입니다

요즘 아파트 대체제로 주거형 오피스텔이 뜨겁습니다. 실제로 일부 지역에서는 높은 프리미엄이 형성되고 있어 투자면에서 높은 수익률을 자랑하고 있습니다.

하지만 다주택자가 전매제한이 있는 오피스텔을 분양받을 경우 매도 후 차익을 고민할 필요가 있습니다.

분양받은 물량이 골칫거리로 전락할 수 있기 때문입니다.

규제지역의 100실 이상의 규모로 오피스텔은 전매제한으로 소유권 이전 등기를 해야 합니다.

예를 들어보겠습니다.]

해안선이 송도 아크베이 오피스텔 84평방 분양가 7억에 당첨될 경우

1. 우선계약금 10% = 7000만원 납부계약 진행

2. 중도금대출 실행

3. 입주시 취득세 4.6% 3200만원

4. 잡비=옵션+입주청소 등 800만원

5. 내돈 총비용 1억1000만원 현금지급

6. 전세셋팅(현재 주변가 4억원) 여유있게 5억원 전세진행

7. 총 분양가 7.4억-전세 5억= 내 돈 2.4억원 필요

8. 오피스텔이 2억 올라 2년 후 매각할 경우 3주택 중 30%+기본세율 38%=68%, 여기에 지방세 10%를 추가할 경우 최종양도세율 74.8%

9.이자이차 1.6억-1950 누진공제= 1.4억-1.4억원에 대한 양도세 74.8% 적용 1.4억-양도세 1억500만= 3500만원

10.정리하면 분양가 7억원에서 2년 후 9억 올라 매도할 경우 최종 시세차익은 약 5500만원

7000만원이 4년 묶이고 1억7000만원이 2년 묶이는 점을 감안하더라도 시세차익은 대부분 세금으로 빠져나가기 때문에 이것이 합리적인 투자인지 의문이 생깁니다.

우선 그 후 곰만 외치기 전에 내 상황에서 오피스텔 투자가 합리적인 청약인지를 따져보고 청약에 임해야 합니다.

3개 동의 요약 오피스텔도 양도세 중과가 된다.다주택자는 차익의 대부분이 세금이다.무주택자는 그나마 나은 것 같다.