복기 다음 싸이클 준비하자 ●2020년 부동산 시장

가진 자와 못 가진 자의 힘겨루기

전국의 부동산이 앞 다퉈 신고가를 기록하면서 매매가와 전세금이 동반 상승하고 있다.

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2019년 7월 내집마련을 시작으로 본격적인 부동산시장 참여자로 들어와 지난 1년 3개월 동안 느낀 점을 정리한다.

왜냐하면 이번 시장 사이클의 흐름을 이해하고 다음 사이클에 활용하기 위한

최근 1년간 자산가치가 몇 년치 연봉보다 상승.이것이 이제는 익숙한 개념이다.

노동 소득<자본 소득>

cf. 노동소득도 경제적 자유를 실현하기까지 상당히 중요. Netwealth 15억원이 되면 은퇴 가능.핵심은 근로소득기간(10~20년) 동안 자본소득체계를 구축해야 한다.

 

부동산을 하면서 깨달은 점>1. 부동산 시장은 사이클의 존재, 하락하거나 상승하거나 한다.영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.

부동산 사이클, 부동산 땅이다

사이클: (상승사이클) 수급 불균형 > 전세 상승 > 매매 상승 주택경기활성화 건설경기 활성화 > 신규 분양 물량 증가 > 상향시장 > 공급물량 급증 > 입주 물량 증가(2~3년 텀) >

(하강 사이클) 전세 하락 > 매매가 영향 후퇴시장 > 주택경기 하강 > 공급 부족 > 수급 불균형

2. 사이클에는 여러 요소가 작용하지만 가장 중요한 것은 시장 참여자들의 태도, 마인드 "집 사고 싶어" vs "집사면 큰일난다"

3. 초기 민첩한 투자자 또는 선구자 매수 개시→실거래가 및 호가 상승→실제 거주자들이 가격을 받아들이기 시작→2차. 3차 상승 -> 어느 순간 이 가격이 적정한가? 하는 의문을 품는 순간 시장 참가자들의 태도는 순식간에 바뀐다.

4. 향후 3년간 공급물량이 수요량보다 부족하면 최소한의 안전마진 확보.통상 적정 수요량은 해당 지역 인구수 0.5% 수준. 인구수 100만명이면 연간 적정 수요량은 5천개 정도

5. 오르기 시작해 진입이 느려 보이지만 결코 늦었을 때는 아니다. 차라리 턴어라운드를 확인하고 들어가는 게 손실 위험을 줄일 수 있다.

부동산 가격 턴어라운드

 

6. 무엇을 사야할지 모르면 내가 사는 곳에 가장 비싼 곳(대장)이 가장 좋은 물건이다. 초기 대출에서 가장 비싼 곳은 확실했다. 한때 같은 가격이었는데 하나는 12억, 하나는 4억이 되었다.

7. 대장은 더 빨리, 더 크게 오르고, 2군. 3군과의 격차는 더 벌어진다.

8.4억짜리와 5억짜리 아파트가 있지만 상승장에서는 이것이 6억, 10억짜리 아파트처럼 가격차가 커진다.

가격 격차

 

9. 가격이 턴어라운드하는 것을 보고 진입 시점을 결정한다는 게 이성적으로는 쉬어 보인다. 지나고 보면 왜 그때 그걸 사지 않았는지 후회하게 돼. 하지만, 그 때, 집에 산다고 하면, 주위의 모두가 「???」라고 말한다.용기가 필요한 시기

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10. 실제로 나 역시 19년 6월 가격 하락폭이 줄어드는 것을 확인하고 전세 만기 9개월 전에 집을 사고 싶다고 확신. 당시 주변에서는 지금은 집을 살 때가 아니라며 나에게 집을 사라고 말해 주는 사람은 아무도 없었다.

11. 가격 상승은 통상 1회에 그치지 않고 1년에 23회 오른다. 그러니까 1차 상승 시점에서 이전 가격만 생각하고 아무것도 하지 않으면 2차 상승. 3차 상승장에서 상투를 틀게 된다. 확신이 있다면 좌고우면하지 말고 외쳐야 한다. 통상 장고에게 악수를 하게 된다.(주변에 아직 집을 사지 않아 고민하는 사람이 다수)

12. 상승과 하락 측의 이야기를 균형 있게 듣는데 보통 부자는 상승론자, 낙관론자, 긍정론자 쪽이었다. 부동산이라고 하는 자산은 전세계적으로 가격이 상승하는 자산이다. 화폐가치 하락에 따른 구매력 하락을 방어하는 훌륭한 자산이다.

한국은 지난 10년간 연평균 7%씩 통화량이 증가해 통화가치를 떨어뜨렸다. 10년 만에 내 돈의 가치는 반 토막이 났다.

한국의 통화량

 

13. 대출, 빚, 신용은 자본주의 엄마 아빠 같은 것. 아무도 대출을 해주지 않으면 은행은 망하고 국가 경제도 망한다. 자본주의의 근간은 대출.

14. 대출은 좋은 대출과 나쁜 대출이 있지만 가격이 오르는 물건을 사는 데 쓰인 대출은 좋은 대출이고, 사자마자 가격이 떨어지는 곳에 쓰인 대출은 나쁜 대출이다.

15. 정부 주도의 규제로 시장이 왜곡될 수 있다. 진보정부서 부동산 값 올라 노·문 정권이 그랬다. 한 번은 실패해도 두 번은 실력이다.

16. 규제로 인해 가격을 통제할 수 없다. 100% 완벽한 규제를 100% 완벽한 타이밍에 할 수 없다. 내 전 재산이 걸린 일에는 모두가 관심을 갖고 지혜로워져 방법을 찾기 위해서다. 갈수록 규제의 강도가 더 강화된다.

이대로 5년 뒤에는 집을 사면 교도소 1년, 실거주 양도세 비과세를 추가할 기세다.

●2020.11 한국의 부동산 규제 검토 방안

17. 신혼부부를 포함한 시장 참여자들의 새로운 것(NEW THING)에 대한 소유욕구가 매우 강해진다. 나도 33년 전 엘베도 없이 주차대수가 0.3인 아파트에 살았지만 신축으로 다운돼 살고 있어 절대 후퇴하지 않겠다는 마음으로 살게 됐다. 손으로 더듬음

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18.집을 사야겠다는 결심은 생각보다 쉽지 않다. 일단 결심해도 무엇을 살지, 얼마에 살지 고민할 게 많아진다. 그래서 공부를 해야 한다. 출가가 대학보다 중요하다

19.집은 한 채만 갖고 있어야 한다는 마음을 버리는 것이 집을 사기로 마음먹은 것만큼 쉽지 않다. 휴대전화, 자동차는 2대가 있어도 되지만 집은 2개가 있어도 좋다는 생각을 평생 못하는 사람이 많다.

20. 좋은 것은 다양하게 많이 가지고 있을수록 좋다. 부동산은 사실 별 부가가치가 없는 자산이어서 국가 GDP에는 영향이 없는데. 내 생활에는 절대적인 영향. 그래서 관심을 가지고 공부해야 한다.

 

오늘은 여기까지!

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